В соцсетях развернулась дискуссия по поводу законопроекта общероссийской реновации, поддержанного Дмитрием Медведевым. Пользователи убеждены: переселять жителей регионов в новые дома, построенные на месте сноса старых, никто не собирается. Якобы смысл затеи в том, чтобы расчистить центр для местных князьков, сослав всю челядь на окраины.
Вопросов у земляков множество, и отчасти в этом виноваты СМИ, нагнавшие хайпа заголовками наподобие «В Саратове снесут все хрущевки и сталинки». Хотя в официальном документе говорится, что под реновацией жилищного фонда понимается РЕКОНСТРУКЦИЯ или снос не подлежащих капремонту объектов и строительство новых на высвобождаемых территориях. Регионы должны будут учреждать фонды реновации жилья, пополняемые из бюджета и других источников.
Людей собираются переселять в новые дома. Однако пока никто не сказал, где граждане будут жить несколько лет, в течение которых длится реновация. Заходим в соцсети: «Может, власти будут размещать нас в оплаченных гостиницах? Или нам придется просить кров у ближайших родственников?», «А если застройщик не сможет возвести жилье к установленному сроку?»
Отдельно подчеркнем, что в документе отсутствует информация о возмещении стоимости ремонта, который нельзя перевезти в новую квартиру. Зачастую отделка квартиры обходится дороже ее первоначальной стоимости. Данный пробел также вызывает у граждан закономерные вопросы: «Может, будут создаваться экспертные комиссии оценщиков, которые будут ходить по домам и устанавливать сумму компенсации в зависимости от качества материалов и брендов встроенной мебели и техники?»
Наконец, дом смогут снести, если все собственники проголосуют за реновацию. Если же хотя бы один из них будет против, здание исключат из программы. Подобное положение вещей грозит настоящей войной между старыми и молодыми жителями. Понятное дело, что многим доживающим свой век старикам будет не до новых квартир, а молодые семьи станут цепляться за возможность переселения в новый дом любыми способами.
«Репортер» попытался разобраться в тонкостях резонансного законопроекта вместе с руководителем фракции «Партия Роста» в Законодательном собрании Санкт-Петербурга, доктором экономических наук Оксаной Дмитриевой:
- На мой взгляд, данный законопроект является клоном московского закона о реновации, причем клоном совершенно нежизнеспособным, поскольку, так же, как и московский закон, подходит для реализации только в условиях Москвы. Эта московская схема не подходит и не может подойти ни одному городу в стране, в первую очередь потому, что рассчитана она на реализацию исключительно за счет бюджетных средств. Это на деньги из бюджета осуществляется расчистка территории, строительство на новых территориях жилья и прилагающейся к нему социальной и иной инфраструктуры, расселение граждан и так далее. А освободившиеся после расчистки территории остаются под застройку, которую ведет или сам город, или частные инвесторы – это уже не столь важно.
В столице, например, для проведения реновации создан специальный фонд, который осуществляет функции застройщика, а также может привлекать средства граждан в долевое строительство – то есть функционирует такого рода государственно-капиталистическая схема. В регионах же создание подобной схемы нереально. Точнее, реализовать ее можно только в городах, в бюджетах которых есть не менее 200-300 миллиардов рублей свободных средств. А такой город у нас в стране один – Москва. Любой другой субъект если и возьмется за программу реновации, то сможет реализовать ее только за счет привлечения частных инвесторов, либо за счет государственно-частного партнерства – когда средства инвестора дополняются средствами из городского бюджета.
Пока что-то подобное реализуется, правда, не в полной мере, пожалуй, только в Санкт-Петербурге – на основе ст.46, ч.2 Градостроительного Кодекса «Развитие застроенных территорий», которая, кстати, предполагает чисто инвестиционную схему. Однако стоит отметить, что частные инвесторы в программу реновации не очень-то рвутся. Вещь это весьма дорогая, ведь приходится не только строить новое жилье для расселения огромного количества людей, но и создавать для этого жилья коммуникационные сети, транспортную и социальную инфраструктуру и так далее.
К тому же в московском законе прописаны некоторые нюансы, реализовать которые в регионах маловероятно. К примеру, компенсация стоимости ремонта – ведь по столичной программе расселяемым жителям предоставляется жилье так называемой «улучшенной отделки», что определяется столичными нормативами. А в том же Санкт-Петербурге понятия «улучшенная отделка» в нормативах вообще нет, как, впрочем, и в абсолютном большинстве российских субъектов. Или уже упомянутое мною «развитие застроенных территорий», регулируемое ст.46.2 Градостроительного Кодекса, которую взяли на вооружение во многих субъектах, в том числе и в Санкт-Петербурге. Что-то в этом городе уже застроено, что-то застраивается, что-то еще планируется застраивать – но делать все это, руководствуясь списанным с Москвы законом, по меньшей мере, неразумно.
Я вообще уверена, что единого федерального закона о реновации быть не может – подобный закон, в его ключевых моментах, следует отдавать на откуп регионам. Только на местах можно решать, какие дома и кварталы следует подвергать реновации. К примеру, в Москве проектирование планировки территории при реновации не требует изменения правил землепользования и застройки. А в Санкт-Петербурге это возможно, только если не затрагивается так называемый высотный регламент. Или вот еще – в Санкт-Петербурге ни один жилой дом, не говоря уж о квартале, не подлежит изъятию, если он является объектом или частью объекта культурного наследия – а вы сами понимаете, сколько таких объектов в северной столице.
Еще один немаловажный аспект: в Москве сначала составляется проект реновации, и население может, при желании, вносить в него свои коррективы, то есть исключать из проекта те или иные объекты – в любом случае застройку будет вести преимущественно город, который является полновластным хозяином своего бюджета. А регионы вынуждены работать с частными инвесторами – и как вы думаете, сколько инвестор будет сидеть наготове со своими деньгами и ждать, пока вы составите проект реновации, потом опросите жителей, потом согласно их пожеланиям этот проект откорректируете? Если все делать «по-московски», то можно годами ходить по кругу, но вряд ли вы уговорите на это частного застройщика.
В новом законопроекте немало «узких мест». Самое очевидное – то, что достаточных средств на полноценную реализацию программы реновации нет ни у одного субъекта федерации, кроме Москвы. Но можно отметить и еще один сомнительный момент – получение согласия 100% собственников жилья на включение их дома в программу реновации. Даже в московском законе определена «квота» в 75%, но 100% - это абсолютно нереально. Проблема «последнего жильца» способна похоронить любую градостроительную инициативу, похоронит она и данный законопроект, если еще раньше его не добьют другие недоработки.
Нельзя не заметить, что общественное мнение настроено к «хрущевкам» куда лояльнее, чем кажется чиновникам. Очень часто кварталы, состоящие из «хрущевок» - это по-настоящему жилые кварталы: уютные, зеленые, комфортабельные. Они изначально прекрасно спланированы, в них есть парковки, магазины, школы – вся инфраструктура наличествует и сбалансирована. И квартиры в этих домах очень ухоженные – жильцы к ним относились и относятся с любовью, несмотря на их много раз критикуемые размеры. Однако стоит отметить, что у людей снова появился интерес к жилью малой площади, особенно при достаточном количестве комнат. Так что неудивительно, что граждане не горят желанием оставлять свои много лет лелеемые «хрущевки», чтобы съехать неизвестно куда, порой в бывшую промзону. И чтобы их на это сподвигнуть, необходимо сделать по-настоящему заманчивое предложение: или несколько новых квартир, чтобы расселить большую семью, или квартиру побольше и покомфортабельнее. То есть новое жилье должно быть намного лучше.
В общем, создание подобного закона на федеральном уровне – вредная утопия. Как говорится, федеральному закону – федеральное, а региональное оставьте субъектам федерации. Пусть они сами решают, в каком объеме их жители нуждаются в расширении и улучшении жилищных условий. Конечно, эти условия не должны быть ниже федеральных нормативов, но вот насколько выше – это уже должно определяться законом субъекта. И поле для создания и совершенствования подобных законов тут поистине непаханое.