Оксана Дмитриева: «Долевое строительство позволяет продавать воздух»

Проблема обманутых дольщиков будет решена самым простым путем: аннулированием самого явления долевого финансирования строительства. Президент РФ Владимир Путин, обсудив 25 октября ситуацию с членами правительства, поставил перед Центробанком и АИЖК задачу разработать к середине декабря «дорожную карту» постепенной замены долевого механизма кредитным.

Предполагается, что в течение ближайших трех лет граждане будут «отлучены» от строительства объектов недвижимости, и им останется только приобретать уже готовое жилье, привлекая для этого кредитные средства. По мнению пресс-службы президентской администрации, это сведет к минимуму возможные риски.

«Репортер» обратился за комментарием к депутату Законодательного Собрания Санкт-Петербурга Оксане Дмитриевой.

- Оксана Генриховна, как вы относитесь к теме ухода от долевого строительства и замены его банковским кредитованием? Понятно, что связана она со стремлением защитить интересы дольщиков, обезопасить их от действий недобросовестных застройщиков. «Дорожная карта» такого перехода по требованию Путина должна быть составлена уже к 15 декабря. Но что это будет означать для застройщиков? Не усложнится ли в результате жизнь у строителей с безупречной репутацией?

- Лично я никогда не была сторонницей принципа долевого строительства – мне он казался и экономически, и нравственно ущербным. Даже когда законопроект о долевом строительстве был предложен и обсуждался в рамках реализации программы «Доступное жилье», я за него не голосовала. Ведь этот закон фактически перекладывает все возможные риски на плечи дольщика, и тот, по сути, превращается в кредитора строительства. Дешевизна последнего при этом достигается за счет того, что средства дольщика омертвляются. И в силу высокой степени риска такой дольщик-кредитор при малейшем экономическом колебании, не говоря уж о кризисе, становится жертвой в первую очередь, даже если застройщик при этом вполне добросовестен: не прибегает к вторичной продаже жилья и прочим мошенническим схемам. В общем, сам принцип долевого участия в строительстве является, на мой взгляд, каким-то ущербным, и должен быть заменен на принцип кредитования.

Мы долгое время разрабатывали закон о строительно-сберегательных кассах – с 2003 года пытались его продавить, встречая при этом большое сопротивление. Как мне кажется, этот способ более рационален – он позволяет населению реально накапливать средства на приобретение собственного жилья. Этот способ более достоин поддержки и со стороны разработчиков строительных программ. Застройщики должны, в первую очередь, задействовать кредитные средства. Конечно, в какой-то мере можно привлекать и средства граждан, но уже на более позднем этапе, как это делалось, например, при жилищно-кооперативном строительстве.

Но вариант дольщиков – это действительно не вариант, слишком уж рискованным он является. А если стремиться к снижению этих рисков, то к любой долевой схеме придется относиться как банковской, со всеми вытекающими последствиями. Если уж ты привлекаешь средства граждан, то относиться к ним нужно как к кредитным средствам: определить критерии финансовой устойчивости, прибегнуть к резервированию, страхованию и так далее. Однако если все это делать, то весь эффект беспроцентного кредитования, которым, по сути, является долевое участие в строительстве, будет сведен на нет. То есть, минимизируя риски, любому застройщику придется иметь дело практически с теми же критериями, которые предъявляют к своим клиентам кредитные организации. Конечно, при таком раскладе жизнь добросовестных застройщиков усложнится, но ведь она и не должна быть легкой, на мой взгляд. Да, прибыльность проектов снизится, но строительная отрасль в целом продолжит оставаться такой же высокорентабельной.

Мне кажется, проблема заключается в том, что наши банки выдают кредиты по ненормально высоким ставкам. Это особенно относится к кредитам на производственные цели. Для того, чтобы избежать этого, и задействуются средства граждан. А между тем эту функцию должны брать на себя банки, и нести все возможные риски – тоже.

- Не приведет ли полный отказ от долевого строительства к исчезновению небольших строительных компаний, не способных строить на свои средства?

- Небольшие строительные компании не при делах не окажутся. Они могут выполнять функции подрядчиков и субподрядчиков, осуществляя отдельные виды строительных работ. Пока у нас девелоперы и строят, и продают недвижимость. А в результате изменений в законодательстве эти функции будут разведены - компания-девелопер будет заниматься получением разрешения, отведением участка под строительство, оформлением собственности и тому подобными вещами, а строительные компании – собственно строить, то есть производить строительные работы. Если они действительно строители, то уход с рынка им не грозит.

А у нас пока в девелоперах ходят преимущественно родственники губернаторов, и за душой у них – ничего, кроме возможности без проблем, за счет своего административного ресурса, получить участок, оформить его в собственность, получить разрешение на строительство и так далее. Даже в комиссиях по землепользованию и застройке у нас заседают не собственно застройщики, а преимущественно такие вот прикормленные компании.

- Нет ли у вас ощущения, что последние изменения в законодательстве (в частности, о том, что у застройщика должны быть собственные средства в размере не менее 10 процентов от стоимости строительства дома, размещенные в специальном уполномоченном банке) делаются в интересах крупных фирм-застройщиков? Нам, в регионах, ждать москвичей?

- Понимаете, есть застройщики, а есть инвесторы, и это, что называется, две большие разницы, которые у нас пока незаметны. Региональным строительным фирмам, на мой взгляд, беспокоиться из-за прихода москвичей не стоит: они всегда могут вести строительство по заказу субъектов федерации, то есть для нужд города. К примеру, строить социальное жилье, социальные объекты – школы, детсады и тому подобное. А в качестве инвесторов может выступать кто угодно – инвестором может быть и банк, и паевой инвестиционный фонд. Требование к инвестору одно – у него должны быть деньги на строительство, а прийти он может откуда угодно, в том числе и из Москвы.

214-й закон написан так, что застройщики не могут вести строительство исключительно на средства дольщиков – отсюда и упомянутое вами требование о 10% собственных средств. Кстати, этого для повышения финансовой устойчивости откровенно недостаточно, а вот для реализации схемы долевого строительства – вполне. А вот если вы, на свой страх и риск, ведете строительство на кредитные средства или на средства инвесторов, то этого, во-первых, мало, и, во-вторых, вас никто этой цифрой и не ограничивает. Просто пока у нас застройщики не любят отходить от привычных, наработанных и выгодных схем: не ищут кредита по более низкой ставке, и вообще не стремятся сбивать масло лапками, стараясь не утонуть.

Действительно, куда как удобно: не тратить собственные средства, не брать кредит под грабительский процент, а задействовать средства безропотных дольщиков. Отсюда и грандиозная экономия, высокая норма прибыли и практически никаких рисков. Можно менять стандарты качества в нужную тебе сторону, увеличивать сроки строительства и вообще, по сути, продавать воздух. Ведь дома, возводимые при долевом участии граждан, сдаются этим самым гражданам зачастую без внутренней отделки, даже в самом разэлитном доме. Надеюсь, вам не надо объяснять, что на такую отделку купленной вами квартиры, вы потратите практически столько же, сколько заплатили за собственно недвижимость.

Если вы – строительная компания, то у вас может быть, и должен быть, инвестор, на чьи деньги вы ведете строительство и который несет все риски этого строительства. Вы же спокойно занимаетесь тем, что вам положено и что вы умеете. Но, увы, пока у нас застройщик, что называется, и швец, и жнец, и на дуде игрец – он и кредитная организация, и акционерное общество, и собственно производитель работ.

Я уверена, что после отказа от схемы долевого участия строители, наконец, займутся своим привычным делом – возведением качественного, красивого и по возможности доступного жилья, которое граждане будут приобретать без малейшего опасения.

Андрей АПАЛИН