Монстры и карлики ЖКХ

Создание ТСЖ, или ТСН (товариществ собственников недвижимости) - процесс поистине увлекательный. В отличие от частных управляющих компаний ТСЖ – это некоммерческая организация, создаваемая самими собственниками многоквартирных домов. Для управления жилищным фондом ей не требуется получать лицензию, как для УК.

Так уж повелось в Саратове, что ТСЖ у нас создавались как монстры ЖКХ – из десятков, иногда сотен жилых домов. Но с 1 июля 2016 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым многодомовые ТСЖ должны быть разделены. Правда, при этом никто не подумал о том, как можно управлять маленькими товариществами на базе одного или двух жилых домов. На самом деле это огромная проблема, с которой город и область столкнутся в самое ближайшее время.

Баба Люба – председатель ТСЖ?

Напомним, еще 27 июля текущего года прошла пресс-конференция министра строительства и ЖКХ Саратовской области Дмитрия Тепина и заместителя начальника Госжилинспекции Виктора Цопина. Именно Цопин и заявил тогда о том, что многодомовые ТСЖ должны прекратить свою работу, и они должны быть разделены. Как? В какие сроки? Так всегда у нас – сначала принимается закон, а потом чиновники ломают голову, как же его реализовать.

Заметим, что несмотря на кажущееся «засилье» частных УК, ТСЖ не просто имеют место быть в Саратове, в Энгельсе. Например, в областном центре насчитывается 740 управляющих организаций, из которых 267 – это товарищества собственников жилья (или ТСН), плюс еще 263 ЖСК. В Энгельсе из 112 управляющих организаций 50 ТСЖ и 19 ЖСК.

Некоторые глобальные ТСЖ накануне 1 июля, перед вступлением в силу изменений в ЖК, решили поступить просто. Были проведены заочные собрания жильцов, и были приняты решения о преобразовании ТСЖ в ТСН. Трудно сказать, чем руководствовались юристы таких товариществ. Ведь превращение ТСЖ в ТСН не приведет к тому, что эти «монстры» не будут разукрупнены. Но это уже проблемы данных товариществ…

Также стоит обратить внимание на тот факт, что крупные многодомовые ТСЖ должны быть разделены по принципу общей коммунальной инфраструктуры. То есть можно объединиться в ТСН, например, если несколько домов имеют одни и те же инженерные коммуникации. Однако подобное дробление на сотни и, возможно, тысячи мелких ТСЖ или ТСН вряд ли приведет к большему порядку в системе ЖКХ.

Практика создания ТСЖ, их документального оформления, показывает: провести легитимное собрание в нескольких домах практически невозможно. Почти в любом таком случае в Саратове всегда возникали нарушения федерального законодательства. К примеру, в Ленинском районе (где правит бал известная всем местная Ассоциация ТСЖ) голосовали в свое время согласно протоколу… целыми домами. Хотя должен голосовать каждый собственник. При этом в одной квартире может быть два-три собственника, по итогам каждого голосования должна стоять его подпись, его данные, расчетная величина его доли.

Кстати, точно так же с нарушениями создавались и ТСЖ во Фрунзенском районе Саратова. Этот район областного центра и по сей день – клондайк ТСЖ и ТСН.

Но и создание мелких ТСЖ – процесс болезненный. С одной стороны это идеальный вариант для собственников жилья. А с другой? Ведь выжить такому товариществу крайне проблематично. Потому что карликовое ТСЖ не в состоянии содержать штат. Ведь ему нужен не только председатель и бухгалтер, не только один слесарь и один дворник, но еще и специалисты, которые бы следили за эксплуатацией жилья.

Безусловно, у небольшого ТСЖ есть свои плюсы. Какие? Жильцы многоквартирного дома знают друг друга, а его деятельность достаточно прозрачна. Но есть и свои нюансы. Что такое жилой дом? Это сложное инженерное сооружение, с определенными требованиями, допусками, СНИПами, нормами и правилами. И ТСЖ – это не просто председатель баба Люба с дворником Макарычем. В ТСЖ должны работать люди, отвечающие за технику безопасности, за эксплуатацию инженерных коммуникаций. Это должны быть профессионалы.

Три способа решения проблемы в ЖКХ

Так где же выход из положения, которое напоминает замкнутый круг? Здесь просматриваются три варианта.

Первый. Муниципальная власть создает орган, который будет заниматься координацией деятельности предприятий ЖКХ всех уровней: ТСЖ, ЖСК, частных управляющих компаний. Они все должны работать по единым требованиям, по единым планам. И вся информация должна быть полностью у муниципалитета: сколько и у кого денег на счету, куда они направляются, какие отношения у тех же ТСЖ с ресурсоснабжающими организациями и т.д. и т.п.

Кстати, подобная тема неоднократно поднималась на комиссиях по ЖКХ Саратовской гордумы прошлых созывов: как именно муниципалитет должен участвовать в управлении многоквартирными домами, если создано ТСЖ или за дело взялась частная управляющая компания? Депутаты тогда толком ни до чего так и не смогли договориться. Однако есть сильное подозрение, что городские власти не будут вешать на себя такую обузу. Эти лишние хлопоты им совершенно ни к чему.

Второй вариант решения проблемы. Можно создать некоммерческое партнерство или общественное объединение, в которое бы вошли и управляющие организации, и муниципальные органы власти, закон это допускает. Данное объединение в состоянии взять на себя функции координации и планирования деятельности предприятий ЖКХ. Именно оно могло бы составлять план для каждого ТСЖ, который увязывался бы с общим планом по району, в котором были бы рассчитаны реальные суммы на ремонт, по сборам платежей. В этом случае муниципалитет получал бы полную информацию о состоянии дел в системе жилищно-коммунального хозяйства. А сегодня у председателя того или иного ТСЖ чиновники спрашивают: «Почему у тебя долги?». Но он же не чудак, чтобы говорить правду, иначе ему прямая дорога к следователю.

Существует, правда, третий, наиболее простой вариант. Мелкие ТСЖ уходят «под крышу» той или иной управляющей компании. Это также допускается законом. Но учитывая лицензионный характер деятельности частных УК, их скандальность, можно себе представить, к какой вакханалии это приведет. Карликовые ТСЖ попросту начнут разрывать договора с УК, когда им это будет удобно и нужно. В результате процесс примет необратимый и хаотичный характер, а страдать придется собственникам жилья, которые не смогут вовремя получать коммунальные услуги.

Свою объединяющую роль не смогли в свое время выполнить Ассоциации ТСЖ: в Ленинском, Фрунзенском, Волжском районах Саратова. Вся их работа сводилась либо к банальному разворовыванию денег, либо они просто оказались неэффективными. Ассоциация ТСЖ Ленинского района, кстати, как и частная УК получила лицензию. В составе этого АТСЖ десятки ТСЖ. Но к порядку это не привело. И по сей день АТСЖ сотрясают скандалы. То есть ассоциации оказались не тем форматом и способом управления товариществами, какой требовался.

Чиновников к «барьеру»!

Отдельно взятое ТСЖ или ТСН может быть создано хоть в каждой пятиэтажке. Но лишь объединив интересы, к примеру, двадцати домов, можно уже привлекать отдельное предприятие, которое будет не только подметать, убирать, но которое будет эксплуатировать жилой комплекс грамотно, проводить ремонтные работы. Но при этом ТСЖ должно распоряжаться собранными средствами самостоятельно.

Нужно содержать дом – сложное инженерное сооружение в надлежащем для жизни людей виде и порядке. Изначально нужно обеспечить им комфортное проживание. А для этого ремонтные работы должны проводиться по грамотно составленной проектно-сметной документации. Самостоятельно решить такие вопросы карликовое ТСЖ не в силах. И поэтому из всех вариантов решения проблемы рационально выбрать второй. То есть создание общественного объединения или НП с «надзорными» функциями муниципалитета. Вот тогда никто уже не скажет, что ТСЖ чиновникам не подотчетны. Только пойдут ли на это сами чиновники? Ну, если власть не хочет получить новый ворох проблем в системе ЖКХ, то деваться ей просто-напросто некуда. Если пишутся и принимаются новые законы в жилищно-коммунальной сфере, то пусть тогда чиновники будут готовы их контролировать, не взваливая всё и вся на прокуратуру. Лучше заниматься профилактикой, чем лечить болячки ЖКХ потом.

Сергей ВЛАДИН