Капкан коммунальной системы

Жители Саратова оплачивают капитальный ремонт многоквартирных домов на 45-50% от выставленных счетов. МУП «Саратовский коммунальный комплекс» в предбанкротном состоянии, «Саратовводоканал» в долгах. В областном центре благоустраивают дворы. Но стоит выпасть снегу, и мы видим, что пройти по дворам уже проблематично. Темные подъезды и чуть теплые батареи. На самом деле всё это звенья одной цепи, которая называется «развал системы ЖКХ». Но чтобы понять хотя бы частично, что же происходит, нужно подойти к проблеме не только глобально. Нужно еще вернуться в историю…

«Ты помнишь, как всё начиналось?»

Напомним, что развал системы ЖКХ начался с развалом Советского Союза. Ведь при социализме население оплачивало лишь 10% от стоимости жилья и услуг, будь то ремонт трубы или плата за отопление. Остальные средства выделялись государством, либо предприятиями, за которыми было закреплено большинство жилых домов, и которые в свою очередь брали деньги из того же самого источника – у государства. Существовал этакий замкнутый круг: заводы строили своим работникам жилье, фактически содержали его, и в то же время вся промышленность, а также строительная отрасль находились, условно говоря, в «народной собственности» (читай – государства).

Как ни странно, но эта схема в прежние годы работала, дома проходили плановый ремонт, регламентируемый соответствующими СНиПами (строительными нормами и правилами), а также соответствующими распоряжениями. Придомовая территория убиралась, трава вокруг домов поливалась, дворы благоустраивались…

С началом эпохи реформ предприятиям было предложено зарабатывать деньги самостоятельно (вспомним хотя бы систему «хозрасчета»), ни о каком субсидировании со стороны государства речи быть уже не могло. В России разразился серьезный экономический кризис, так как мы в принципе не знали, что такое рыночная экономика. Заводы и фабрики начали испытывать финансовые проблемы. Поэтому в первую очередь они стали сбрасывать непрофильные активы, к которым в первую очередь отнесли «коммуналку». Жилищный фонд оказался для них самым затратным. Особенно активно этот процесс пошел при Борисе Ельцине, в момент начала приватизации жилья. Тем не менее с жителей по-прежнему собирались крохи от необходимого объема денег, а ручеек государственных финансовых вливаний иссяк. Как следствие, трубы стали ржаветь, крыши протекать, а про благоустройство, освещение улиц и уборку подъездов забыли окончательно. В свою очередь, жители стали «забывать» оплачивать за ЖКУ.

В течение последних 15-20 лет относительно ухоженные дома стали превращаться в трущобы. Понятие «Дом» стало квартирой, а что за дверью – это не моё, и плевать на эти проблемы. Но вот в 1996 году выходит Федеральный закон «О товариществах собственников жилья», и закрутилась машина по созданию ТСЖ. Процесс этот усилился, когда в 2004 году был принят Жилищный кодекс РФ.

И вроде бы все должно было нормализоваться, но у нас, как обычно, «хотели, как лучше, а получилось, как всегда». Руководители ДЕЗов и прочие «градоначальники» понимали, что при уходе из-под их контроля жилфонда уменьшается их личный денежный оборот. И они не спешили передавать дома в ведение ТСЖ. Обслуживание осуществлялось при помощи подрядных организаций, которые, как правило, были аффилированными либо к директору ДЕЗа, либо к главе района…

«Контора пишет!»

В конечном итоге, «стараниями» чиновников, дома перекочевали из ведения МУ ДЕЗов в их же «собственные» ТСЖ, а затем и частные управляющие компании. Тем более что на момент такого перехода доля неприватизированного жилья была более 50% и находилась в ведомстве муниципалитета.

Казалось бы, вот и должно наступить благополучие, ведь в основной своей массе те люди, кто пришел к управлению многоквартирными домами – это опытные и грамотные специалисты, и ничего плохого в том, что именно они стали преемниками полуразвалившихся домов, нет.

Но это государством может управлять каждая кухарка, а с «коммуналкой» все гораздо сложнее. На совещаниях и планерках, на которых довелось присутствовать, не уставал поражаться откровенной неграмотности некоторых руководителей ТСЖ, которые, как говорится, «вышли все из народа»…

К 2004 году на момент выхода нового Жилищного кодекса РФ основная часть домов была либо уже выведена из ДЕЗов, либо шел процесс соответствующего оформления. Но тот же Жилищный кодекс, который дал толчок к формированию новых отношений в этой сфере, поставил перед управляющими организациями неразрешимый вопрос. А именно ЖК РФ было внедрено такое понятие: стоимость содержания, ремонта и капитального ремонта жилья должны определять собственники помещений. В Жилищном кодексе РФ черным по белому прописали, что ТСЖ вправе «заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества». Второй пункт соответствующей статьи ЖК РФ говорил еще об одном праве товариществ собственников жилья. А именно, «определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели».

Жилищный кодекс также регламентировал третье право ТСЖ: «устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме».

Вот и получается, что для того, чтобы обеспечивать свое право на управление домом, все собственники должны разбираться в юридических вопросах, знать, что такое «смета доходов и расходов», как она формируется, изучить бухгалтерский учет, чтобы знать ответ на любимый вопрос: «Где наши деньги?».

Вызывает очень сильное сомнение, что в Саратове есть хоть один дом, где проживают такие умные головы. Но самый важный момент - это то, что при всем вышесказанном люди должны фактически увеличивать себе квартплату, ведь цены растут постоянно.

Тем, кто сочинял подобный документ, нужно было понять, что никто не захочет платить больше, если можно платить меньше (невзирая на все аргументы руководителей управляющих компаний).

И, как это ни парадоксально, но можно ругать УК и ТСЖ, обвиняя их во всех смертных грехах, только им просто некуда деваться. Сложившаяся система ЖКХ автоматически вынуждает их воровать. Ведь если завтра начать работать абсолютно честно, то любая управляющая организация быстро окажется банкротом. У нее не будет денег на содержание и ремонт жилья.

Правда, чтобы реально платить меньше, у нас повсеместно установили общедомовые приборы учета тепла и электроэнергии.

Вспомним, что капитальный ремонт жилья еще совсем недавно, за счет государства, осуществлялся именно по этому направлению. Когда тратили в Саратове десятки и даже сотни миллионов на тепловые счетчики в домах, никто не думал о том, что дома эти старые, подчас ветхие. И что отапливать собственникам при значительных потерях тепла предстоит улицу, а не квартиры. Знаете почему? Потому что для эффективной экономии требуется установить в каждом доме еще и Автоматизированный узел управления системой отопления. Для чего? Чтобы в случае оттепели, сбрасывать температурный режим и экономить тепло в доме. Только АУУ вместе со счетчиком могли бы решить хоть как-то эту проблему. Но выяснилось, что такой узел стоит немалых денег. А потому просто-напросто устанавливали счетчики, не особо задумываясь, что же будет дальше.

Во время капитального ремонта у нас были изолированы очень многие теплотрассы, а вот о том, что в подвале жилого дома стоит вода, об этом как-то не вспоминали. Либо вспоминали с большой неохотой…

«Где деньги, Зин?!»

Несколько лет назад, когда еще ДЕЗы управляли приличной долей жилищного фонда, довелось испытать шок от рассказа одного из директоров ДЕЗа. Он поведал о том, как формируются тарифы для подрядчиков. Они считают сколько, по их мнению, должно быть слесарей, сварщиков, уборщиков лестничных клеток, дворников на данный участок, плюс деньги на вывоз мусора, на зачистку контейнерных площадок. Потом (внимание!) эту цифру умножали в 5-10 раз, и получалась сумма ежемесячного довольствия подрядной организации, не считая возмещения сумм по актам выполненных работ. Сегодня мы уже привыкли к более простому термину – «откаты». Или, говоря иначе - это коррупция в системе ЖКХ.

Приведем простой пример. В 2009 году обанкротившийся на сегодняшний день Независимый союз ТСЖ «Елшанка» в Саратове при 100-процентном сборе с 97 домов мог собрать по статьям «содержание и ремонт жилья» около 2 млн. рублей. После оплаты за мусор, электроэнергию, обслуживание лифтов оставалось примерно 1,6 млн. Это при условиях, когда «Елшанка» фактически обслуживала все бесхозяйные трассы в поселке, а сам жилфонд в этой части Ленинского района, мягко говоря, далек по качеству от других районов города. Ну, а кроме того, стоит добавить, что 100-процентная собираемость за ЖКУ в Саратове в отдельно взятой управляющей организации – это из области ненаучной фантастики.

Поэтому, когда говорят о коррупции в ЖКХ, то говорят правильно. Проблема застарелая, мешающая развиваться коммунальной отрасли. Но, согласитесь, что 1-2 млн. рублей на содержание жилья для более чем 90 домов убогого жилищного фонда невольно приведут вас к мысли о необходимости завысить смету. Или не заплатить вовремя поставщикам коммунальных ресурсов за воду, тепло, электроэнергию. Этим очень активно пользовались ДЕЗы, особенно в Москве. В Саратове примерно по такой же схеме «грели руки» десятки ТСЖ и управляющих компаний во время так называемой государственной программы по капитальному ремонту. Сметы просто завышались, самым банальным и наглым образом.

И сегодня, когда граждане оплачивают капитальный ремонт жилья за собственный счет, и половина саратовцев перечисляет деньги в «общий котёл» Фонда капремонта, действует примерно та же схема. Собственники жилья, по сути, платят не за себя, а «за того парня». Ведь только чиновники будут определять из этого «котла», какой дом будет отремонтирован в первую очередь. Этакая узаконенная система легальных поборов. Ведь государственное финансирование по капремонту сошло почти на нет.

Правда, население активным образом не платит за капремонт, а при нынешней экономической ситуации еще и не платит зачастую за ЖКУ. И потому улицы дворники не убирают, лифты не работают, а прохудившийся коллектор в г. Марксе превратился с трагедию регионального масштаба, о которой все говорят и пишут.

При этом, невзирая на все коммунальные реформы, завтра не будет лучше, чем вчера. Даже не надейтесь! Когда в платежках за ЖКУ 70% составляет оплата за тепло, горячую и холодную воду, то работать придется не на благо жилищно-коммунальной сферы, а в угоду монополистам.

Сергей ВЛАДИН